Los depósitos todavía desprovechan la energía solar del techo

La energía solar es un elemento vital en la transición de energía limpia – y muchos almacenes se construyen de forma natural para ofrecer excelentes oportunidades para instalaciones solares.

Su potencial radica en sus azoteas, que suelen ser planas, grandes y lo suficientemente altas como para aprovechar cantidades significativas de energía de la luz solar directa.

Estados Unidos tiene más de 450.000 almacenes y centros de distribución, con 1,5 mil millones de metros cuadrados de espacio en la azotea ideal para albergar paneles solares. Si se utilizan por completo, estos espacios podrían producir el 176% del uso anual de electricidad de los almacenes, según Environment America y Frontier Group. En el Reino Unido, unos 7,5 millones de hectáreas de espacio en la azotea de un almacén sin usar podrían más que duplicar la producción anual de energía solar del país en 2021, según un informe de Delta Energy & Environment.

Sin embargo, muchos propietarios de almacenes siguen sin estar convencidos de que el retorno de la inversión justifique el costo inicial de las instalaciones en la azotea. Uno de los mayores impedimentos es que los inquilinos de almacenes tradicionales solo usarían una pequeña parte de la energía generada, y si los propietarios no tienen una forma de vender el exceso de energía, lo que muchas regiones no permiten, las oportunidades de generación de ingresos y valoración de activos son limitadas.

Aunque los costos de la energía solar aumentaron en 2022 debido principalmente a problemas de cadena de suministro y tarifas, a largo plazo, se espera que disminuyan. En los Estados Unidos, más programas solares comunitarios administrados por el estado ahora proporcionan una salida para vender el exceso de energía. Algunos estados también permiten la medición neta, por lo que los propietarios de instalaciones solares que agregan electricidad a la red cuando producen más energía de la que consumen reciben crédito en su factura de energía. 

El impulso por una energía más limpia

Al mismo tiempo, la demanda de energía en muchas propiedades industriales está aumentando. Un número creciente de almacenes dependen de la automatización, la robótica y las flotas eléctricas, con mayores requisitos de energía que podrían satisfacerse de manera más económica con energía renovable en el sitio.

Además, a medida que las empresas buscan cada vez más cumplir con sus propios objetivos de sostenibilidad y prepararse para las regulaciones entrantes, los almacenes que proporcionan energía limpia pueden disfrutar de una ventaja competitiva para atraer y retener inquilinos.

Los propietarios de almacenes tienen más razones que nunca para monetizar sus propiedades mediante la instalación de energía solar en los techos. Estos son tres modelos que podrían ser económicamente viables:

1. El propietario es dueño de la energía solar instalada
   Los propietarios que deseen suministrar el capital inicial pueden instalar y supervisar su energía solar en la azotea para vender la energía a los inquilinos o a la red local. Este sistema podría integrarse potencialmente con el almacenamiento en baterías para crear una microrred en el sitio que, además, proporcione energía de respaldo sostenible, particularmente atractiva para almacenes con altas demandas de energía, como instalaciones de almacenamiento en frío. Sin embargo, bajo este modelo, los propietarios necesitan monetizar los créditos fiscales por sí mismos y administrar los aspectos regulatorios y administrativos de la venta de energía.

2. El propietario ejecuta un Acuerdo de Compra de Energía (PPA) con un desarrollador solar externo
   Bajo un PPA, un propietario acepta comprar energía solar a un tercero a un precio y plazo acordados, y el propietario elude el costo inicial de los paneles solares. Los propietarios pueden recibir un pago de arrendamiento fijo o un alquiler de participación que se basa en la cantidad de energía generada. Además de los pagos de arrendamiento, los propietarios pueden negociar tarifas de electricidad limpia reducidas para sus inquilinos, compartiendo de hecho los beneficios financieros y de sostenibilidad de un proyecto solar. Sin embargo, bajo este modelo, los propietarios deben administrar la venta y facturación de la energía utilizada por los inquilinos.

3. Arrendamiento solo para desarrollador solar
   En algunos casos, es posible que los propietarios de almacenes no quieran lidiar con la monetización de los créditos fiscales y el poder de reventa. En tales casos, los propietarios pueden monetizar sus tejados simplemente a través de un contrato de arrendamiento estándar con desarrolladores solares. Aunque los inquilinos del propietario no consumen energía solar y el propietario está limitado para hacer afirmaciones de sostenibilidad, el propietario está facilitando una red local más limpia al tiempo que coloca la carga de financiar, poseer y operar la energía solar en el desarrollador.

Seleccionando la mejor opción

Para identificar la solución óptima para las propiedades dentro de su cartera, los propietarios de almacenes deben considerar su apetito por el riesgo, así como el panorama regulatorio y energético local.

Por ejemplo, ¿dónde se puede vender el exceso de energía y quién puede hacerlo? Los propietarios que revenden energía, incluso a sus propios inquilinos, probablemente enfrentarán más responsabilidades administrativas. También deben aclarar sus obligaciones fiscales, ya que muchos almacenes operan bajo REIT, con diferentes disposiciones fiscales para fuentes de ingresos no directamente relacionadas con bienes inmuebles.

Además, en áreas donde la energía tradicional es barata, vender energía solar puede ser un desafío. Por otro lado, estados como California, donde hay mucho sol y la energía tradicional es costosa, los incentivos estatales, los programas solares comunitarios y un ambicioso plan de energía limpia financiado por el estado hacen que la economía de la instalación solar sea atractiva. 

Aprovechando al máximo los incentivos financieros

Los subsidios, subvenciones y créditos fiscales del gobierno pueden ayudar a compensar los costos de las instalaciones solares en muchos estados de EE.UU.

Muchos estados también tienen estándares de energía renovable que estipulan que los proveedores minoristas de energía deben obtener una cierta proporción de energía de fuentes renovables o pagar multas.

Para evitar multas, los proveedores de energía que están bajo cuota pueden comprar certificados de energía renovable (REC) de proveedores de energía limpia, lo que crea oportunidades de ingresos adicionales para un desarrollador solar. Los estados con mercados REC ofrecen oportunidades solares más atractivas, ya que estos ingresos se pueden transferir a los propietarios de almacenes a través de un alquiler solar más alto o un precio de PPA más bajo.

El creciente enfoque corporativo en la identificación y contabilidad de las emisiones de Alcance 3 también está contribuyendo al caso de negocios para las soluciones solares in situ. Las emisiones de alcance 3 del propietario de un almacén se pueden reducir cuando las emisiones de Alcance 2 de sus inquilinos se reducen con energía solar en el sitio. A medida que más empresas prioricen la sostenibilidad en su cadena de suministro, como sus proveedores de logística, podría aumentar la demanda de arrendamientos ecológicos con requisitos de energía limpia.

Con muchas instalaciones de almacenamiento y distribución que aún no aprovechan las oportunidades que ofrece la transición a la energía limpia, existe una ventaja para quienes lo hacen. La gran escala del espacio sin explotar en la azotea y la creciente viabilidad de la energía renovable en el sitio lo convierten en un momento privilegiado para que los propietarios preparen sus activos para el futuro y obtengan fuertes rendimientos.

Para obtener más información sobre cómo JLL puede ayudar a sus propiedades industriales a seleccionar las soluciones solares adecuadas, comuníquese con nuestros expertos en sostenibilidad.